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谁在助推居住区贫富分割

来源: 2018年08月01日

谁在助推居住区贫富分割?

大城市居住区不该两极分化

一些地方城市建设中出现不好的苗头,即在城中心繁华地段建立高档社区,而将低收入者通过各种方式迁到城郊。

担任某投资公司总裁的李明飞先生正考虑在北京买一套住房。

他选房的条件很明确:位于金融街或者CBD核心区域的高档公寓小区,整个小区内不能有150平方米以下的小户型,这样居住者的人员成分就不会很杂。

按照目前的行情,李先生要买的房子单套价格至少要在300万元以上。自称小有积蓄的李明飞在上海和深圳还各有一套住宅,都是单价400万元左右的大户型,居住者大都是和他类似身份或者收入的人。

类似李明飞的选择,正在成为高收入阶层的一个社会普遍心理。与此相对应的注解是,今年上半年开始,上关于贫富分区论的争论一度十分激烈,一直到现在,争论还在持续之中。日前《瞭望》周刊在北京、上海、广州、西安等地做城市问题调研时发现,不管争论何方的观点占据上风,目前一个不争的事实是,在我国的大中城市,因收入差异而导致的居住区分割现象已越来越明显。

相关专家接受《瞭望》周刊采访时分为两种意见,一种认为这确实是一种正常的社会现象;另一种观点则认为,城市居住区分割现象强化了社会各阶层在空间上的分布,割断了先富起来的人与平民之间的联系,容易造成社会不同阶层人群间的分离甚至是对立,加剧社会割裂,成为影响城市和谐的因素。

党的十六届六中全会通过的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》明确指出,要统筹协调各方面利益关系,妥善处理各种社会矛盾,并且把它作为加强和改进社会管理、维护和促进社会和谐稳定的一项重大任务旗帜鲜明地提了出来。专家认为,城市居住区分割现象正在考验着政府规划和管理的水平和智慧。

先富阶层居住地开始扎堆

在大中城市,掌握一个人的富裕程度不能看他穿什么品牌的服装、坐什么品牌的汽车,而要看他居住的小区。而各个城市都有一些大家较为熟悉的高收入者住宅小区,只要对方一报上居住小区的名字,他的富裕程度基本上就能够猜个大概。

如北京的豪宅开发始于上世纪90年代初,别墅为主要产品形态,早期较著名的别墅有丽京花园别墅、紫玉山庄、名都园别墅、香江花园别墅等。从区域格局看,以别墅为主的北京豪宅,早期主要沿京顺路、立汤路、京昌路沿线展开,近期则在温榆河、潮白河及西山、香山乃至远郊密云发展。

据现有资料,国内目前最贵的两个豪宅项目都在上海紫园别墅位于上海松江佘山,占地1300多亩,由13个小岛和一个半岛组成,规划建造别墅150多栋,每户平均占地八亩以上,大小相当于一个标准足球场。其中,1号别墅一度以1.3亿元的天价成为中国大陆最昂贵的住宅,但这一价格已被位于陆家嘴的汤臣一品住宅区刷新,汤臣一品每平方米售价超过10万元,单套住房售价都超过亿元。

广州是除了北京和上海之外的又一个豪宅聚集地,目前,广州城里城外四处开花的豪宅楼盘,已经逐渐勾勒出一个个新的先富阶层居住区轮廓,其中广州的二沙岛不仅在地产界,更在整个华南地区乃至包括港澳台地区在内,已经成为富裕阶层的一个标签。

一些专家认为,目前我国贫富差异已开始在空间上定型,最主要的表现就是居住空间的割裂。只要人们的收入存在差别,市场中的房价存在差别,程度不同的分区居住就不可避免。社会分层化的趋势促进了富人们在居住区域的聚集。

谁在助推城市居住区分割

清华大学社会学系教授孙立平告诉《瞭望》周刊,近些年来,我国社会贫富差别在不断扩大,大中城市的两极分化比整个社会平均水平还要大。因为社会中的富人主要居住在城市,而城市中下岗困难群体已具有相当的规模,在这种情况下,平民和富人如何居住的问题就不可回避了。

而房地产业向特定富人的开发,加剧了这一趋势。我国地产界不少人士认为,在近十年我国房地产发展中,从早先混居型开发,到现在有明确市场定位、客群定位的开发,是房地产行业以及市场日趋成熟的一项具体体现。在这一社会背景下,出现城市区分割的现象似乎已不可避免。一些地产商明确告诉,曾经有房地产商尝试过富人和平民混搭的模式,但还没有成功的案例,因为在房地产市场细分的背景下,开发混合型的小区根本不好销售。

复旦大学经济学院副教授陆铭等专家接受《瞭望》周刊采访时认为,随着城市居民的收入差距逐渐扩大和住房市场的商品化,我国的城市出现了日益加剧的居住区分割现象,即城市居民按收入和社会地位的不同居住在不同的地段和社区,这种居住区分割现象产生的基本原因有经济和社会心理原因。

从经济原因上分析,一方面高档社区较高的住宅价格及服务价格,本身就对低收入者产生一种挤出效应,使得一般人根本买不起;另一方面,高档社区及其周边社区配套通常都有较好的公共服务,其中特别重要的就是学校、医院、治安环境等,尽管需要支付较高的服务成本,但这些钱对于先富阶层来说并不会产生经济负担。

从社会原因来分析,大多数人都喜欢与高收入阶层居住在一起,因为当你居住在高档社区的时候,你可能就觉得比较有面子,并产生一种心理上的优越感。从整个社会结构来看,因收入、地位不同而产生的阶层划分已越来越明显,许多高收入阶层普遍产生一种社会心理,要努力进入更高阶层的人群,要和更高层次的人交往,这样才有利于自身素质的提高,也能寻找到更多的商业机会。

高档住宅区不好管理

居住在上海松江别墅区的一位富豪告诉,他今年30多岁,有两个孩子,他也知道这样做违反了国家计划生育政策,但小区里大部分业主都有两个孩子,所以,他们也就顺理成章地生了第二胎。第二胎上户口问题对他们来说,根本不是难事,找一些关系就可以轻松搞定

谁在助推居住区贫富分割

。别墅区对外非常封闭,一般人员根本进不了这些区域,所以,相关的管理部门如街道办等机构,很难触及得到。

西安枫叶别墅区是西安市乃至西北地区较早的成片豪宅区,聚集了西北首富等富人。从2005年起,入住在枫叶别墅区的部分业主,因为不满意开发商所建造的房型结构或追求更加奢华等,无视政府相关规划,争相拆除别墅重新建造。

负责枫叶别墅区物业的西安美联物业管理公司经理助理王志江告诉,这里的业主手眼通天,啥事都不在乎,300多万元的别墅,说砸就砸了。砸了之后重新修建过程中,大多数会违反规定,超高超标建设,而且还扰乱其他居民的正常生活。作为物业管理公司,对于这一现象根本制止不了。

王志江说,有钱人很不好管理。业主委员会很不好组织,大部分业主都不愿意承担社区工作。好不容易选举出来的业主委员会并没有开展正常工作,处于瘫痪状态。一些具体事务,只好由物业公司出面协商。

谨防发达国家贫富分区恶果

孙立平、陆铭和天津市国土与房地产管理局局长吴延龙等多位专家对《瞭望》周刊表示,我国正处在市场转型、收入分化和社会分层不断加深的发展阶段,居住区的分割也正在逐渐加强,政府需要在不违背市场规律的条件下,对上述现象保持高度的警觉,并采取适当的政策控制居住区分割的负面影响。

孙立平认为,在居住区分割的状态下,平民社区的居民之间持续地相互影响,使得这些社区非常可能产生持续的失业、贫困和犯罪等问题,而这些问题对于全社会来说都具有非常强的负面效应,也很难通过政府政策去治理。在世界上很多国家或地区出现的难以根治的贫民窟现象,就是在居住区不断分割过程中形成的,一旦问题严重到产生大面积的贫民窟,整个社会将为之付出沉重的代价。

陆铭介绍说,近几年,法国政府正在推行一项城区更新计划,为的是改正35年前法国在经济高速发展中匆忙建设所犯下的错误。这项计划的目的有两个,一是住宅的不同社会层次的掺杂和融合,不再人为地分割富人区和穷人区,让他们生活在共同的氛围内;二是一个街区里多种多样的经济文化生活的融合,包括重新引进学校和一些传统店铺等。

发达国家走过的弯路似乎没有引起我们的高度重视。吴延龙告诉,近几年来,一些地方城市建设中出现不好的苗头,即在城中心繁华地段建立高档社区,而将低收入者通过各种方式迁到城郊。这会增加低收入者的生活成本,让他们在交通等方面多支付许多,一些普通民众甚至由此失去谋生机会。

专家建议,政府可以通过大混居、小聚居的模式促使不同阶层的共处,即在一个较大的区域中实现混合居住,其中又能体现一定的分区和距离。这种模式的好处是,既可以促进阶层间的接触和交往,防止教育、商业和环境等公共资源的过分不合理分布,也可以使不同阶层之间保持一定的距离。

天津市在规划建设经济适用房时,就注意把经济适用房散布在一些相对高档的楼盘区域内,如在天津市规模和档次较高的华苑居住区,规划建设了经济适用房。这样可以为低收入者提供家政等就业服务,这种混居的模式可以实现功能互补,互惠共生,不同的阶层或人群需要在职业和生活上互相依赖,有利于城市的和谐。

孙立平指出,从一定意义上讲,混居的好处是显而易见的,既有利于减轻阶层之间的隔离,又有利于分享公共资源,还有利于增加低收入者的就业机会和社会资本。在一个城市中,有大户、高收入的人群,也应有一部分收入比较低的,如管家、保姆、司机,为高收入者服务。这样的社区才是完整和可以良性循环的,才能形成一个良性的居住系统。

如何解决好低收入阶层支付较高社区居住成本的问题,有关专家建议,在公共物品的提供上,要向普通居民区倾斜。如可以适当地给予低收入家庭以票证补贴,让他们更加有能力获取优质的公共品服务。这些公共物品包括道路、公共卫生设施、商业和服务业、学校、文化娱乐设施等。政府的公共物品特别是社会福利的开支应当更多向普通社区倾斜,以缩小不同居住区在公共消费上的差距。

(毛文月)

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